Arriendos en RM alcanzan tasa más alta en la última década: ¿cómo elegir al mejor arrendatario?

• Por Raúl Saldivia, Abogado Magister en Derecho Registral e Inmobiliario y Director Ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria.

Una menor oferta de unidades inmobiliarias en arriendo y una ocupación que alcanza niveles por sobre un 95% es el actual escenario que se observa hoy en el mercado de renta residencial en la Región Metropolitana, lo que deja en evidencia el gran dinamismo en el sector por la alta demanda de alquiler que se ha mantenido por varios meses y que aún no da señales de apaciguarse.

Según datos recientes (de InfoRenta de TOCTOC), al cierre del primer semestre de este año el mercado de renta en la capital registró un parque total de 381.808 departamentos, 170.693 casas y 22.295 viviendas multifamily, cuyas ocupaciones alcanzaron niveles de un 99%, 99,4% y un 96,3%, respectivamente, alcanzado los niveles de ocupación más altos reportados en la última década.

En este contexto, y tomada la decisión de querer poner en arriendo una propiedad, son muchas las aprehensiones que se enfrentan debido al temor de una eventual estafa o de caer en manos de arrendatarios morosos, por lo que siempre se deben tener en cuenta una serie consideraciones al momento de tomar esta decisión para evitar ser víctima de estafadores o inescrupulosos.  En este sentido, la principal recomendación es asesorarse por un profesional del área como un corredor de propiedades y/o abogado, sobre todo para el tema contractual, ya que se deberá procurar hacer un buen contrato de arriendo, que otorgue seguridad jurídica al propietario.

En segundo término, está la búsqueda del postulante. Siempre se deberá tratar de contratar con aquel que tenga la mejor renta, por lo que en este caso se recomienda que tenga un ingreso total igual o superior a cuatro veces el valor del canon de arrendamiento. Por ejemplo, si el arriendo es de $500.000, lo óptimo es que el postulante tenga un ingreso total de a lo menos $2.000.000.

Además de esto, es necesario que acredite un comportamiento financiero intachable y esto es factible de saber mediante el certificado de Dicom. Recomendable también es solicitar un certificado de deuda otorgado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) para verificar que su carga financiera no sea muy alta, ya que de ser así también podría tener problemas de pago aunque cumpla con el requisito de las cuatro veces canon de arriendo en ingresos. Otra recomendación importante es siempre contar con una persona que actúe como aval en el contrato y que tenga una renta similar a la del arrendatario, ya que en caso de no responder este último, se le puede cobrar al aval.

En cuanto a los documentos que puedan servir de resguardo para el propietario, tenemos en primer término la letra de cambio y el pagaré. A veces puede resultar un poco engorroso y no todos los arrendatarios están dispuestos a suscribir alguno de estos instrumentos, pero puede ser de ayuda el contar con ellos pues tienen mérito ejecutivo, con lo que se puede obtener el pago de las rentas adeudadas de una manera más rápida, aunque siempre por vía judicial.

Otro medio de resguardo para asegurar el pago de las rentas mensuales, es documentar con cheques el año completo de arriendo o bien tomar un seguro de arriendo en una compañía de seguros, aunque en este último caso, la compañía solicitará acreditación de renta tanto al arrendatario como al aval, y por supuesto que implica el pago de una prima mensual.

Finalmente, es recomendable dejar todas las condiciones, restricciones y prohibiciones en el contrato de arriendo, tratando de abarcar la mayor cantidad de temas relativos al uso del inmueble y multas por no pago de arriendos o por contravenciones al contrato.