Los efectos del estallido social en el sector inmobiliario

• Por Diego Ávila.

El sector inmobiliario se ha visto fuertemente afectado en el último tiempo por la crisis social que está viviendo el país, registrando una baja del 31% en la venta de viviendas nuevas en el último trimestre 2019, siendo el registro más bajo en los últimos 10 años. “Producto del estallido social la gente dejó de ir a las salas de venta, dada la incertidumbre y percepción de condiciones pocas óptimas, postergando su decisión de compra”, señala Javier Varleta, Gerente de Estudios Territoriales de GfK Chile.

La baja principal se encuentra en las viviendas de superficies pequeñas, principalmente departamentos, siendo las unidades entre las 2.000 y 3.000 UF las más afectadas. “Cuando se analiza quienes demandan este tipo de productos, claramente son los inversionistas quienes están dejando de comprar”, agrega Varleta. En tanto, el valor UF/m2 continúa su tendencia al alza, llegando a 77,5 UF/m2 en el mercado de departamentos y 61,5 UF/m2 en casas. Si se compara con valor hace un año, las casas tienen un incremento anual del 9% y los departamentos 8%.

Además, las zonas urbanas han sido las que más han sufrido en el escenario de las movilizaciones y la destrucción material de los inmuebles ha causado la paralización de gran parte de los servicios, sobre todo en capitales regionales, generando un aumento en la tasa de desocupación y una minusvalía parcial de los sectores céntricos, según detalla el informe ¿Cómo se ve afectado el rubro inmobiliario por cada sector económico? realizado por el Área de Estudios de Alaluf S.A.

Para Cecilia Saavedra, experta inmobiliaria y directora comercial de Century 21, hay cuatro aspectos fundamentales que han determinado los efectos del estallido social en la compra y venta inmobiliaria: plusvalía, comunas afectadas, crédito para vivienda y ambiente de negocios. En lo que respecta al primer factor, afirma que “en los 3 últimos años la plusvalía en Chile ha crecido a grandes tasas, por encima de otros países latinoamericanos, sin embargo, en el segundo semestre de 2019 este indicador tendería a cero, pero si se logra una correcta implementación del paquete de medidas sociales, podríamos ver un repunte el próximo año”.

Bajo la misma línea, en relación a las comunas afectadas, Saavedra comenta que “por las manifestaciones no debiesen ver una contradicción en los precios de las propiedades habitacionales, ni siquiera en Santiago Centro, pero sí las propiedades comerciales, tanto en su ingreso por arriendo como en la demanda por arrendar y comprar”. En los créditos para viviendas y ambiente de negocios, la directora comercial de Century 21 explica que “el Banco Central bajó las tasas al 1.7% y eso beneficia el acceso al crédito hipotecario. Pero, los bancos han aumentado las exigencias frente a eventual aumento de morosidad que podría traer un mayor desempleo. Finalmente, los negocios que no se han podido materializar en su momento están muchos en una nueva fase de negociación, con miras a llegar a acuerdos que correspondan a las nuevas circunstancias”.

El sector primario, en tanto, no se ha visto afectado del todo, por ende, las bajas en ciertos rubros se deben a trimestres anteriores con indicadores macroeconómicos según el análisis de Alaluf S.A., el que apunta que “las ciudades que se sustentan en su mayor parte de actividades como la minería, agricultura, el sector agropecuario y forestal, han continuado su producción regular. Este indicador apunta a la estabilidad del sector inmobiliario en las ciudades que mantienen una co-dependencia con el sector primario”.

Además, Jack Alaluf, gerente general de Alaluf S.A., aclara que “la relación de la actividad económica con la escala territorial es lo que determina el impacto de este último trimestre 2019. Esto quiere decir que entre mayor es la escala de la ciudad y más se acerca al sector de servicios, tiene efectos más directos que aquellas que dependen del sector primario y se alejan de los centros urbanos, por esto puede existir una tendencia a movilizarse desde las capitales regionales a ciudades intermedias en región, las cuales ofrecen además de una buena calidad de vida, mayor estabilidad en sus sectores productivos”.

Así mismo, Cecilia Saavedra declara que “es posible que en regiones donde la segunda vivienda presentaba un sostenido crecimiento, tales como La Serena, Reñaca, Regiones de los Ríos y Los Lagos, las compra-ventas se han visto afectadas, sin embargo, tenemos información que en Chiloé se mantiene un sostenido interés por compra de terrenos. En ciudades de mayor tamaño, el comportamiento de compra-venta es similar a la Región Metropolitana”.

En la actualidad, a un poco más de tres meses del estallido social, el panorama se divisa con cierta incertidumbre, donde “en una primera instancia algunas operaciones se postergaron tras el estallido social, pero en el contexto actual, con menores turbulencias, las transacciones se fueron retomando. Sin embargo, producto de la incertidumbre de hoy, se anticipa una baja en la compra-venta de terrenos con destino habitacional para este año 2020”, manifiesta Cecilia Saavedra.

En cuanto a las proyecciones del sector inmobiliario, en Century 21 lo toman con tranquilidad, puesto que “se estima que en algún momento se debería lograr cierta normalidad social, el sector ha mantenido la mayoría de sus planes de compra-venta, precisamente porque se trata de planes estudiados con antelación y que se proyectan también a futuro, no se trata de un plazo inmediato”, asegura Saavedra. Aun así, estiman que “es necesario esperar el que finalice el primer trimestre del año para observar el comportamiento de las empresas inmobiliarias y el mercado”.

Finalmente, para complementar, Jack Alaluf explica que “es vital comprender que el rubro inmobiliario va a depender de la estabilidad del mercado laboral que determina los mayores ingresos para un determinado territorio, ya sea metropolitano, intermedio o local”. Por ende, en las zonas urbanas las capitales metropolitanas son las más afectadas, las regiones han sufrido menor impacto, mientras que las ciudades locales no han sido mayormente perjudicadas”.